Kopen of huren?
Vul je situatie in. De calculator vergelijkt wat je over een aantal jaar overhoudt als je koopt, met wat je overhoudt als je huurt en het verschil belegt. Rekent met de Nederlandse regels van 2026.
Omslagpunt huur
Voorsprong kopen ten opzichte van huren, per jaar
Kopen
Huren
Hoe er gerekend wordt
De calculator rekent per maand. Wie per maand minder kwijt is, belegt het verschil. De huurder belegt bovendien het eigen geld dat de koper in de woning stopt. De grafiek laat per jaar zien wat je overhoudt als je op dat moment verkoopt: waarde min verkoopkosten min restschuld, plus wat je belegd hebt.
Hypotheek: annuïtair, 30 jaar, met dezelfde rente over de hele looptijd (ook na een verhuizing). In werkelijkheid zet je de rente meestal 10 tot 20 jaar vast. Kosten koper (overdrachtsbelasting en bijkomende kosten) kun je niet meefinancieren en gaan dus eerst van je eigen geld af. Het aftrekbare deel komt via de aangifte terug. De WOZ-waarde volgt de marktwaarde met een jaar vertraging.
De calculator controleert niet hoeveel je op basis van je inkomen mag lenen. Check dat apart, bijvoorbeeld met een maximale-hypotheekberekening.
Doorstromen: bij elke verhuizing verkoop je de woning en gaat de volledige overwaarde naar de volgende woning (bijleenregeling). Je betaalt opnieuw verkoopkosten, 2% overdrachtsbelasting en kosten koper. Het meegenomen deel van de hypotheek houdt zijn resterende looptijd en aftrekperiode; wat je extra leent krijgt een nieuwe looptijd van 30 jaar. Is de overwaarde groter dan nodig, dan wordt het restant belegd. De huurder verhuist mee naar een vergelijkbare huurwoning: de huur stijgt of daalt in dezelfde verhouding als de woningprijs. Dat geldt ook voor de vaste lasten van de eigenaar.
Fiscaal 2026: hypotheekrenteaftrek maximaal 37,56%, eigenwoningforfait 0,35% van de WOZ (2,35% boven € 1.350.000), overdrachtsbelasting 2% of 0% met startersvrijstelling tot en met € 555.000 (overdracht in 2026) of € 615.000 (overdracht in 2027). De startersvrijstelling geldt alleen voor de eerste aankoop, dus niet bij een latere verhuizing. Is je eigenwoningforfait hoger dan je rente, dan geldt de Wet Hillen: in 2026 hoef je over 71,867% van dat verschil geen belasting te betalen. De calculator bouwt dit percentage geleidelijk af tot 0 in 2048. Box 3: 36% over een forfaitair rendement van 6% op beleggingen (1,28% op spaargeld), berekend over het vermogen op 1 januari boven € 59.357 per persoon. Is je werkelijke rendement lager, dan wordt via de tegenbewijsregeling over dat lagere rendement belast. Vanaf 2028 komt er een nieuw box 3-stelsel; daar houdt deze calculator nog geen rekening mee, net als met toekomstige wijzigingen in de renteaftrek.
Dit is een rekenmodel, geen financieel advies. Uitkomsten hangen sterk af van aannames over rente, rendement en prijsstijging. Lees ook de disclaimer.